Alquilar: una tabla de dilapidación para evitar conflictos

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Durante el transcurso de un alquiler vacío o amueblado y luego cuando éste llega a su fin, la dificultad más frecuente con la que se encuentran propietarios e inquilinos es saber quién es el responsable económico del coste de las obras de reparación y sustitución necesarias.

En efecto, para ayudar en la decisión, la ley sólo ofrece conceptos abstractos, subjetivos y además parcialmente contradictorios. Un concepto es especialmente fuente de discusión: la obsolescencia.

Recuerda que la ley establece que la obsolescencia nunca es responsabilidad del inquilino, lo que significa que siempre es responsabilidad del propietario. Sin embargo, la noción de obsolescencia es vaga y plantea un problema. ¿Cuál es la vida útil de un cuadro? ¿Plan de trabajo de Dun? ¿Radiador Dun? ¿Un horno microondas? Cómo saber qué cantidades se pueden retener válidamente de la fianza?

Durante mucho tiempo, sólo el sentido común, el acuerdo amistoso y el estudio de las resoluciones judiciales guiaban a los particulares, lo que no siempre era satisfactorio. En un estudio publicado en enero de 2010, el CLCV señalaba, por ejemplo, que las obras constituían el principal motivo de retención de la fianza y que se producía una importante cantidad de litigios.
Para pacificar las relaciones de alquiler, la ley «Alur» de marzo de 2014 permite adjuntar al contrato una rejilla de dilapidación.

Elegir una tabla de dilapidación

Un decreto publicado el 31 de marzo de 2016 define el concepto de dilapidación… pero no propone una tabla de dilapidación oficial.

La definición de dilapidación

En la ley, «la dilapidación se define como el estado de desgaste o deterioro derivado del paso del tiempo o del uso normal de los materiales y equipos de los que se compone la vivienda. «.
Desgraciadamente, el decreto no propone una parrilla de obsolescencia y, por lo tanto, es necesario elegirla uno mismo si se desea anexar una al contrato de arrendamiento.

Una tabla de dilapidación elegida entre las que se aplican en las viviendas sociales

A falta de una tabla de dilapidación oficial, la normativa propone una solución: el propietario y el inquilino pueden acordar la aplicación de una tabla de dilapidación desde la firma del contrato de arrendamiento, elegida entre las que han sido objeto de un «convenio colectivo de alquiler». Estos convenios colectivos son bastante frecuentes en el caso de las viviendas que son propiedad o están gestionadas por organizaciones de vivienda de bajo coste. También pueden haber sido celebrados por inversores institucionales (bancos, compañías de seguros).
Para ver ejemplos de convenios colectivos, puede consultar:

  • la parrilla de obsolescencia establecida por la Oficina Pública de lHabitat de la ville dUgine en Savoie ;
  • la parrilla de obsolescencia de Reims Habitat en el Marne ;
  • las parrillas de la Office public de l’habitat de Saint-Dizier, del Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F y de LogiRep (ver al final de la página del Instituto Nacional de Consumo);
  • las parrillas de Manche Habitat, de Angers Loire Habitat, de Loire Atlantique (ver al final de la página del sitio web Adil 78).
  • La parrilla elegida entre las establecidas en el marco de un convenio colectivo debe definir, al menos, para los principales materiales y equipos del inmueble alquilado, una vida útil teórica y unos coeficientes anuales de reducción a tanto alzado que afecten al precio de las reparaciones del alquiler a las que tendría que hacer frente el inquilino.

    Las parrillas de obsolescencia existentes en el marco de un convenio colectivo de alquiler se concentran principalmente en los inmuebles y son relativamente silenciosas en lo que respecta al mobiliario. Por tanto, no ayudarán a determinar quién debe asumir el coste de la reparación o sustitución de una mesa, un microondas o una cama.

    La tabla de obsolescencia establecida por PAP

    Otra solución, se puede optar por anexar al contrato de arrendamiento la tabla de obsolescencia recién establecida por PAP. Ésta, inspirada en gran medida en las múltiples parrillas existentes, es equilibrada. Evidentemente, debe aplicarse con discernimiento y el propietario debe tener en cuenta la naturaleza y la calidad de los elementos de la vivienda antes de determinar cuánto cobrar al inquilino; ¡lo importante es ser justo!

    La tabla de dilapidación de PAP se acompaña de un folleto para su óptima comprensión.

    Descargue la tabla de dilapidación elaborada por PAP

    Anexar una tabla de dilapidación al contrato de alquiler nunca es una obligación, pero puede ser un medio relevante para alquilar con confianza y evitar conflictos.

    Si no se acuerda la aplicación de una tabla de dilapidación, arrendadores y arrendatarios estarán obligados a aplicar el concepto de dilapidación de buena fe, sin una referencia escrita.

    Si no se ha adjuntado una tabla de dilapidación al contrato de arrendamiento, la consulta de dicha tabla puede, no obstante, ser útil para la reflexión cuando se plantee la cuestión del reparto del coste de las obras.

    ¿Cómo utilizar una tabla de dilapidación?

    La tabla de dilapidación sólo se aplica en caso de uso anormal de la vivienda, es decir, en caso de desgaste acelerado de la vivienda y su equipamiento tras un comportamiento defectuoso del inquilino (deterioro, mal uso, falta de mantenimiento, etc.). En este caso, una parte del coste de las obras corre a cargo del inquilino, una vez deducida la bonificación prevista en el baremo de obsolescencia.

    En términos prácticos, basta con identificar el elemento a reparar/sustituir en el baremo (pintura, moqueta, cabina de ducha, etc.) y mirar su valor residual el día de las obras. Si el valor residual es del 90%, significa que el inquilino asumirá el 90% del coste de las obras y el propietario el 10%. Si, por el contrario, el valor residual es sólo del 20%, significa que el inquilino correrá con el 20% del coste de las obras y el propietario con el 80%. Más allá de la vida útil, el valor residual se reduce a cero y todo el coste de la reparación corre a cargo del arrendador.
    En los primeros años de la vida de un equipo o parte de la vivienda, el programa de obsolescencia puede prever un periodo de «neutralización» durante el cual el coste de la renovación es asumido en su totalidad por el arrendatario.

    La vida útil se mide por la fecha en que se instalaron los materiales o se puso en uso el equipo, no por la fecha en que el inquilino se mudó.

    Un inquilino se muda de una vivienda que ha ocupado durante dos años: una habitación pintada hace seis años necesita ser repintada.

    • la obra puede explicarse por una pintura de mala calidad o inadecuada, una instalación mal hecha, una humedad intrínseca en la vivienda o un sistema de ventilación mal diseñado; en este caso el coste de la obra corre a cargo del propietario al 100%. El inquilino no contribuyó al desgaste (uso normal de la vivienda), no aplicamos la rejilla de obsolescencia.
    • La obra se explica por un uso anormal del inquilino (algunas manchas / marcas / arañazos o por el humo del cigarrillo), aplicamos la rejilla de obsolescencia. En nuestro ejemplo, la pintura tiene seis años: según el baremo de depreciación de PAP, la pintura tiene una vida útil de diez años y un valor residual del 40% después de seis años. Por tanto, el inquilino correrá con el 40% del coste de las obras y el arrendador con el 60%.
    • Si basta con un simple lavado de pintura, el inquilino lo paga íntegramente, ya que el coste de la limpieza de la vivienda y su equipamiento siempre corre a cargo del inquilino al 100%.

    Para hacer un buen uso de un calendario de dilapidación, te recomendamos nuestro vídeo ¿Cómo utilizar un calendario de dilapidación?

    Delapidación, mantenimiento rutinario, reparaciones mayores: ¿quién paga qué?

    Más allá de la noción de obsolescencia, recordemos las obligaciones del arrendador y del arrendatario en materia de obras:

    El arrendador:

    • Debe poner a disposición del inquilino una vivienda digna y en buen estado de uso y reparación, así como el equipamiento mencionado en el contrato de alquiler en buen estado de funcionamiento;
    • Debe realizar en la vivienda todas las reparaciones, distintas de las de alquiler (por lo que las grandes reparaciones en particular), necesarias para mantener en condiciones y el mantenimiento normal de los locales alquilados;
    • Debe soportar los trabajos de reparación o sustitución por obsolescencia.
      • El inquilino:

        • debe responder de los daños y perjuicios que se produzcan durante la vigencia del contrato;
        • debe asumir los gastos de mantenimiento ordinario de la vivienda, del equipamiento y de las reparaciones menores, así como de todas las reparaciones del alquiler, salvo que se produzcan por obsolescencia.
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