Affittare : una griglia di dilapidazione per evitare le controversie

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Durante il corso di una locazione vuota o ammobiliata e poi alla sua fine, la difficoltà più frequente incontrata da proprietari e inquilini è sapere chi è finanziariamente responsabile delle spese dei lavori di riparazione e di sostituzione necessari.nfatti, per aiutare nella decisione, la legge offre solo concetti astratti, soggettivi e per di più parzialmente contraddittori. Un concetto è particolarmente fonte di discussione: l’obsolescenza.

Ricordate che la legge afferma che l’obsolescenza non è mai responsabilità dell’inquilino, il che significa che è sempre responsabilità del padrone di casa. Tuttavia, la nozione di obsolescenza è vaga e pone un problema. Qual è la durata di vita di un dipinto? Dun piano di lavoro? Radiatore Dun? Dun forno a microonde? Come sapere quali somme possono essere validamente trattenute dal deposito cauzionale?

Per molto tempo, solo il buon senso, l’accordo amichevole e lo studio delle decisioni dei tribunali hanno guidato gli individui, il che non era sempre soddisfacente. In uno studio pubblicato nel gennaio 2010, la CLCV ha notato, per esempio, che i lavori costituiscono il motivo principale di trattenere il deposito cauzionale e che ne consegue una quantità significativa di contenziosi.
Per pacificare i rapporti di locazione, la legge “Alur” del marzo 2014 permette di allegare al contratto di locazione una griglia di dilapidazione.

Scegliere una griglia di dilapidazione

Un decreto pubblicato il 31 marzo 2016 definisce il concetto di dilapidazione… ma non propone una griglia di dilapidazione ufficiale.

La definizione di dilapidazione

Nella legge, “la dilapidazione è definita come lo stato di usura o deterioramento derivante dal passare del tempo o dall’uso normale dei materiali e delle attrezzature di cui è composta l’abitazione. “Purtroppo, il decreto non propone una griglia di obsolescenza ed è quindi necessario sceglierla da soli se si vuole allegare un contratto di locazione.

Una griglia di dilapidazione scelta tra quelle applicate nell’edilizia sociale

In mancanza di una griglia di dilapidazione ufficiale, una soluzione è proposta dal regolamento: il proprietario e l’inquilino possono concordare l’applicazione di una griglia di dilapidazione fin dalla firma del contratto di locazione, scelta tra quelle che sono state oggetto di un “contratto collettivo di locazione”. Questi contratti collettivi sono abbastanza frequenti per le abitazioni di proprietà o gestite da organizzazioni di alloggi a basso costo. Possono anche essere stati conclusi da investitori istituzionali (banche, assicurazioni).
Per esempi di contratti collettivi, potete consultare:

  • la griglia di obsolescenza creata dall’Office Public de lHabitat de la ville dUgine in Savoia ;
  • la griglia di obsolescenza di Reims Habitat nella Marna ;
  • le griglie dell’Office public de l’habitat de Saint-Dizier, del Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F e di LogiRep (vedere in fondo alla pagina dell’Istituto nazionale del consumo);
  • le griglie di Manche Habitat, di Angers Loire Habitat, di Loire Atlantique (vedere in fondo alla pagina del sito Adil 78).

La griglia scelta tra quelle istituite nell’ambito di un contratto collettivo deve definire almeno, per i principali materiali e attrezzature dell’immobile affittato, una durata di vita teorica e dei coefficienti di riduzione forfettaria annuale che incidono sul prezzo delle riparazioni locative di cui sarebbe responsabile l’inquilino.

Le griglie di obsolescenza esistenti nell’ambito di un contratto collettivo di affitto sono principalmente concentrate sui beni immobili e sono relativamente silenziose per quanto riguarda i mobili. Non serviranno quindi a determinare chi deve sostenere il costo della riparazione o della sostituzione di un tavolo, di un forno a microonde o di un letto.

La griglia di obsolescenza stabilita da PAP

Un’altra soluzione, si può scegliere di allegare al contratto di locazione la nuova griglia di obsolescenza stabilita da PAP. Questa, largamente ispirata alle molteplici griglie esistenti, è equilibrata. Ovviamente deve essere applicato con discernimento e il padrone di casa deve prendere in considerazione la natura e la qualità degli elementi dell’abitazione prima di determinare quanto addebitare all’inquilino; l’importante è essere equi!

La griglia di dilapidazione di PAP è accompagnata da un opuscolo per una comprensione ottimale.

Scaricate la griglia di dilapidazione elaborata da PAP

Allegare una griglia di dilapidazione al contratto d’affitto non è mai un obbligo ma può essere un mezzo importante per affittare con fiducia e prevenire le controversie.

In mancanza di un accordo sull’applicazione di una griglia di dilapidazione, i proprietari e gli inquilini saranno obbligati ad applicare il concetto di dilapidazione in buona fede, senza un riferimento scritto.

Se una griglia di dilapidazione non è stata allegata al contratto di locazione, la consultazione di tale griglia può comunque essere utile alla riflessione quando si pone la questione della distribuzione del costo dei lavori.

Come utilizzare una griglia di dilapidazione?

La griglia di dilapidazione si applica solo in caso di uso anormale dell’abitazione, cioè in caso di usura accelerata dell’abitazione e delle sue attrezzature a seguito di un comportamento scorretto da parte dell’inquilino (deterioramento, cattivo uso, mancanza di manutenzione, ecc.) In questo caso, una parte del costo dei lavori è a carico dell’inquilino, previa detrazione dell’indennità prevista dalla scala di obsolescenza.

In pratica, basta identificare nella scala l’elemento da riparare/sostituire (vernice, tappeto, box doccia, ecc.) e guardare il suo valore residuo il giorno dei lavori. Se il valore residuo è del 90%, ciò significa che l’inquilino sosterrà il 90% del costo dei lavori e il locatore il 10%. Se invece il valore residuo è solo del 20%, ciò significa che l’inquilino sosterrà il 20% del costo dei lavori e il proprietario l’80%. Oltre la vita di progetto, il valore residuo scende a zero e l’intero costo della riparazione è a carico del locatore.
Nei primissimi anni di vita di un’attrezzatura o di una parte dell’abitazione, il programma di obsolescenza può prevedere un periodo di “neutralizzazione” durante il quale il costo della ristrutturazione è interamente a carico del locatario.

La durata di vita è misurata dalla data in cui i materiali sono stati installati o le attrezzature sono state messe in uso, non dalla data in cui l’inquilino si è trasferito.

Un inquilino lascia un’abitazione che ha occupato per due anni: una stanza dipinta sei anni fa deve essere ridipinta.

  • il lavoro può essere spiegato da una pittura di cattiva qualità o inadeguata, un’installazione mal fatta, un’umidità intrinseca nell’abitazione o un sistema di ventilazione mal progettato; in questo caso il costo del lavoro è al 100% a carico del proprietario. L’inquilino non ha contribuito all’usura (uso normale dell’alloggio), non applichiamo la griglia di obsolescenza.
  • il lavoro è spiegato da un uso anomalo dell’inquilino (alcune macchie / segni / graffi o dal fumo di sigaretta), si applica la griglia di obsolescenza. Nel nostro esempio, la vernice ha sei anni: secondo la scala di ammortamento PAP, la vernice ha una vita di dieci anni e un valore residuo del 40% dopo sei anni. L’inquilino sosterrà quindi il 40% del costo dei lavori, il padrone di casa il 60%.
  • se è sufficiente un semplice lavaggio della vernice, l’inquilino lo paga per intero poiché il costo della pulizia dell’abitazione e delle sue attrezzature è sempre al 100% a carico dell’inquilino.

Per fare buon uso di una tabella di dilapidazione, raccomandiamo il nostro video Come usare una tabella di dilapidazione?

Delapidazione, manutenzione ordinaria, riparazioni importanti: chi paga cosa?

Al di là della nozione di obsolescenza, ricordiamo gli obblighi del proprietario e dell’inquilino in termini di lavori:

Il proprietario:

  • deve fornire all’inquilino un’abitazione decente in buone condizioni d’uso e di riparazione così come le attrezzature menzionate nel contratto d’affitto in buono stato di funzionamento;
  • deve effettuare nell’abitazione tutte le riparazioni, diverse dall’affitto (quindi le grandi riparazioni in particolare), necessarie per la manutenzione e la tenuta normale dei locali affittati;
  • deve sostenere i lavori di riparazione o sostituzione dovuti all’obsolescenza.

L’inquilino:

  • deve rispondere dei danni e delle perdite che si verificano durante il periodo del contratto;
  • deve sostenere il costo della manutenzione ordinaria degli alloggi, delle attrezzature e delle piccole riparazioni e tutte le riparazioni dell’affitto, a meno che non siano causate da obsolescenza.

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