La inspección previa a la compra

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Cuando compras un condominio, muy probablemente estarás invirtiendo la mayor cantidad de dinero de tu vida. Para que no te pille desprevenido durante el proceso de precompra, deberás estar bien acompañado.

Después de encontrar el condominio adecuado para ti, lo primero que debes hacer es evaluar el estado del mismo, así como el del edificio que lo alberga. Para hacerlo correctamente, es necesario requerir los servicios de un inspector de viviendas. Este último examinará la unidad y el edificio en el que está interesado.

La inspección previa a la compra y sus ventajas

El comprador de un condominio en una propiedad horizontal existente debe, en todas las circunstancias, vincular su oferta de compra a una inspección previa a la compra. Este ejercicio le permite retirarse de una transacción (si procede) bajo condición suspensiva, en caso de que dicha inspección no se ajuste a sus necesidades. Además, la inspección previa a la compra le permite comprar con pleno conocimiento de causa y evitar sorpresas desagradables, según sus posibilidades:

  • Conocer los aparentes defectos de mantenimiento o de construcción de un edificio -es decir, sus partes comunes y privadas- que podrían ser susceptibles de disminuir su uso y valor, influyendo así en su decisión de compra o no;
  • Para valorar de forma resumida la importancia de las posibles obras a realizar en el edificio;
  • Para determinar el importe que está dispuesto a pagar y, en última instancia, para renegociar el precio de compra.

La inspección previa a la compra requiere la participación indispensable de un profesional de la construcción, ya sea miembro de la Ordre des technologues professionnels du Québec, la Ordre des ingénieurs du Québec o la Ordre des architectes du Québec. Está obligado a respetar las normas relacionadas con su ejercicio profesional, y ha contratado obligatoriamente un seguro de responsabilidad civil profesional por faltas, errores y omisiones.

No obstante, pertenecer a una orden profesional no es garantía de fiabilidad infalible. El boca a boca es la mejor manera de encontrar esa joya rara. En este sentido, de acuerdo con la Ley de Intermediación Inmobiliaria y su reglamento, su agente inmobiliario está obligado a recomendarle que se realice una inspección completa por parte de un profesional o un inspector de edificios reconocido, que debe cumplir ciertos requisitos. Además, si el que has elegido no es miembro de una orden profesional, debes asegurarte de que está cubierto por un seguro de responsabilidad civil y exigir que, tras la inspección, te entregue un informe detallado por escrito del trabajo que ha realizado.

Determinar el alcance del mandato

Un mandato de inspección suele consistir en un examen visual del inmueble a investigar. Este ejercicio tiene por objeto detectar y describir los defectos de construcción o de mantenimiento de un inmueble, tal como se observan en la fecha de la inspección. A continuación, se redacta un informe.

Cuando usted compra un apartamento en una comunidad de propietarios, se convierte en propietario de su vivienda (parte privada), pero también en propietario de una parte indivisa de las partes comunes (por ejemplo: terreno, balcones, envolturas del edificio como paredes exteriores y tejado). Dadas las circunstancias, es mejor pedir al inspector de edificios que no limite su inspección a la parte privada, sino que incluya también las partes comunes, donde suelen encontrarse los problemas más importantes y costosos. La inspección de las zonas comunes ofrece la oportunidad de juzgar el estado general del edificio. Por ejemplo, el avanzado deterioro del forjado de un garaje o del tejado suele revelar un mal mantenimiento del edificio.

Recuerda que un inspector de viviendas no siempre puede examinar las zonas comunes con gran detalle. Sin embargo, su trabajo dará una buena visión del estado general de un edificio. Consultando el certificado de estado del edificio, el cuaderno de mantenimiento, el plan de gestión de activos y el estudio del fondo de contingencia, también sabrá si se han respetado las frecuencias de mantenimiento del edificio objetivo. Una vez terminada la inspección, tendrá una visión adecuada de la situación. Así podrás decidir si compras o no el codiciado piso y, si es necesario, renegociar su precio de compra a la baja.

¡BUENO SABER! Aunque no sea legalmente obligatoria, la inspección previa a la compra es un paso esencial en cualquier proceso de compra de un condominio. En el caso de las zonas comunes, suele ser necesario el acuerdo del sindicato de copropietarios. La inspección de las partes comunes, a veces muy costosa, puede ser difícil de realizar. Por ello, puede resultar útil el análisis por parte del inspector de edificios de los documentos relativos a la copropiedad.

RECORDAR: El vendedor no puede hacerse responsable de un defecto aparente que afecte tanto a la parte privada vendida como a las partes comunes. Después de la adquisición, el comprador tendrá dificultades para reclamar a su vendedor el reembolso de las sumas que debe pagar en virtud de una tasación especial, para hacer frente a la ejecución de las obras que debe realizar el sindicato para la rehabilitación de una losa de hormigón del aparcamiento interior carcomida por las sales de deshielo.

¡ATENCIÓN! La condición suspensiva de la inspección redactada en la oferta de compra debe contemplar, en todo momento, el tiempo suficiente para permitir la lectura del informe de inspección que presenta los resultados. Este informe debe incluir una nota en la que se indiquen los hallazgos observados.

CONSULTAR EL LIBRO: Comprar y vender un piso: Todo lo que necesitas saber en las páginas 189 y siguientes.

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