Renting : uma grelha de dilapidação para evitar disputas

, Author

Durante o curso de um aluguer vazio ou mobilado e depois, quando se trata do fim, a dificuldade mais frequente encontrada pelos proprietários e inquilinos é saber quem é financeiramente responsável pelo custo dos trabalhos de reparação e substituição necessários.té agora, para ajudar na decisão, a lei só oferece conceitos abstractos, subjectivos e, além disso, parcialmente contraditórios. Um conceito é particularmente fonte de discussão: obsolescência.

Lembrar que a lei afirma que a obsolescência nunca é da responsabilidade do arrendatário, o que significa que é sempre da responsabilidade do senhorio. No entanto, a noção de obsolescência é vaga e coloca um problema. Qual é a duração de vida de uma pintura? Plano de trabalho de Dun? Radiador Dun? Forno de microondas Dun? Como saber que montantes podem ser validamente retidos do depósito de segurança?

Durante muito tempo, apenas o senso comum, o acordo amigável e o estudo das decisões judiciais guiaram os indivíduos, o que nem sempre foi satisfatório. Num estudo publicado em Janeiro de 2010, a CLCV observou, por exemplo, que as obras constituíam a principal razão para a retenção do depósito de segurança e que se seguiu uma quantidade significativa de litígios.
Para pacificar as relações de arrendamento, a lei “Alur” de Março de 2014 permite a anexação de uma grelha de dilapidação ao arrendamento.

Selecção de uma grelha de dilapidação

Um decreto publicado a 31 de Março de 2016 define o conceito de dilapidação… mas não propõe uma grelha de dilapidação oficial.

A definição de dilapidação

Na lei, “dilapidação é definida como o estado de desgaste ou deterioração resultante da passagem do tempo ou da utilização normal dos materiais e equipamentos de que a habitação é composta. “.
Felizmente, o decreto não propõe uma grelha de obsolescência e é por isso necessário escolhê-la se se quiser anexar uma ao contrato de arrendamento.

Uma grelha de dilapidação escolhida de entre as aplicadas em habitação social

Na ausência de uma grelha de dilapidação oficial, uma solução é proposta pelo regulamento: o senhorio e o inquilino podem acordar a aplicação de uma grelha de dilapidação assim que o arrendamento for assinado, escolhida de entre as que foram objecto de um “contrato de arrendamento colectivo”. Estes acordos colectivos são bastante frequentes para habitações pertencentes ou geridas por organizações de habitação de baixo custo. Podem também ter sido concluídas por investidores institucionais (bancos, companhias de seguros).
Para exemplos de acordos colectivos, pode consultar:

  • a grelha de obsolescência criada pelo Office Public de lHabitat de la ville dUgine in Savoie ;
  • a grelha de obsolescência de Reims Habitat in the Marne ;
  • as grelhas do Office public de l’habitat de Saint-Dizier, do Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F e do LogiRep (ver no fundo da página do Instituto Nacional do Consumo);
  • as grelhas do Manche Habitat, do Angers Loire Habitat, do Loire Atlantique (ver no fundo da página do site do Adil 78).

A grelha escolhida de entre as estabelecidas ao abrigo de um contrato colectivo deve definir pelo menos, para os principais materiais e equipamentos do imóvel alugado, uma duração teórica e coeficientes de redução anual fixos que afectam o preço das reparações de aluguer às quais o arrendatário seria responsável.

As grelhas de obsolescência existentes ao abrigo de um contrato colectivo de aluguer concentram-se principalmente nos imóveis e são relativamente silenciosas no que diz respeito ao mobiliário. Assim, não ajudarão a determinar quem deve suportar os custos de reparação ou substituição de uma mesa, forno microondas ou cama.

A grelha de obsolescência estabelecida por PAP

Outra solução, pode optar por anexar à grelha de obsolescência recentemente estabelecida por PAP. Esta, em grande parte inspirada pelas múltiplas grelhas existentes, é equilibrada. Obviamente, deve ser aplicado com discernimento e o senhorio deve ter em conta a natureza e qualidade dos elementos da habitação antes de determinar quanto cobrar ao inquilino; o importante é ser justo!

A grelha de dilapidação de PAP é acompanhada por um folheto para uma melhor compreensão.

Baixar a grelha de dilapidação elaborada por PAP

Anexar uma grelha de dilapidação ao contrato de aluguer nunca é uma obrigação, mas pode ser um meio relevante de alugar com confiança e prevenir disputas.

Na ausência de acordo sobre a aplicação de uma grelha de dilapidação, os senhorios e inquilinos serão obrigados a aplicar o conceito de dilapidação de boa fé, sem uma referência escrita.

Se uma grelha de dilapidação não tiver sido anexada ao contrato de arrendamento, a consulta de tal grelha pode, no entanto, ser útil para reflexão quando se colocar a questão da distribuição do custo das obras.

Como utilizar uma grelha de dilapidação?

A grelha de dilapidação só se aplica em caso de utilização anormal da habitação, ou seja, em caso de desgaste acelerado da habitação e do seu equipamento após comportamento defeituoso do inquilino (deterioração, má utilização, falta de manutenção, etc.). Neste caso, parte do custo da obra é pago pelo inquilino, após dedução do subsídio previsto na escala de obsolescência.

Em termos práticos, basta identificar o artigo a ser reparado/substituído na escala (tinta, tapete, cabina de duche, etc.) e observar o seu valor residual no dia da obra. Se o valor residual for 90%, isto significa que o inquilino suportará 90% do custo da obra e o senhorio 10%. Se, por outro lado, o valor residual for apenas 20%, isto significa que o arrendatário suportará 20% do custo da obra e o proprietário 80%. Para além da vida útil do projecto, o valor residual cai para zero e o custo total da reparação é suportado pelo senhorio.
Nos primeiros anos de vida de um equipamento ou parte da habitação, o calendário de obsolescência pode prever um período de “neutralização” durante o qual o custo da reparação é suportado inteiramente pelo inquilino.

A vida útil é medida pela data em que os materiais foram instalados ou em que o equipamento foi colocado em uso, e não pela data em que o inquilino se mudou.

Um inquilino sai de uma habitação que ocupou durante dois anos: uma habitação pintada há seis anos necessita de ser pintada de novo.

  • o trabalho pode ser explicado pela má qualidade ou pintura inadequada, instalação mal feita, humidade intrínseca na habitação ou um sistema de ventilação mal concebido; neste caso, o custo do trabalho é 100% suportado pelo proprietário. O inquilino não contribuiu para o desgaste (uso normal da habitação), não aplicamos a grelha de obsolescência.
  • li> o trabalho é explicado por um uso anormal do inquilino (algumas manchas / marcas / arranhões ou pelo fumo do cigarro), aplicamos a grelha de obsolescência. No nosso exemplo, a tinta tem seis anos: de acordo com a escala de depreciação do PAP, a tinta tem uma vida útil de dez anos e um valor residual de 40% após seis anos. O inquilino suportará portanto 40% do custo da obra, o senhorio 60%. se uma simples lavagem da tinta for suficiente, o inquilino paga por ela na totalidade, uma vez que o custo da limpeza da habitação e do seu equipamento é sempre 100% suportado pelo inquilino.

Para fazer bom uso de um calendário de dilapidação, recomendamos o nosso vídeo Como usar um calendário de dilapidação?

Delapidação, manutenção de rotina, grandes reparações: quem paga pelo quê?

Para além da noção de obsolescência, recordemos as obrigações do senhorio e do arrendatário em termos de obras:

O senhorio:

  • deve proporcionar ao inquilino uma habitação decente em bom estado de utilização e reparação, bem como o equipamento mencionado no contrato de aluguer em bom estado de funcionamento;
  • deve efectuar na habitação todas as reparações, excepto as alugadas (em particular as grandes reparações), necessárias para a manutenção e manutenção normal das instalações alugadas; deve suportar os trabalhos de reparação ou substituição devido à obsolescência.

O inquilino:

    >li> tem de responder aos danos e perdas que ocorrem durante o período do contrato;li> tem de suportar os custos de manutenção de rotina da habitação, equipamento e pequenas reparações e todas as reparações ao aluguer, a menos que sejam causadas por obsolescência.

Deixe uma resposta

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios marcados com *